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买房掉进这个坑,好几百万没了…

来源:作者:发布时间:2019-3-21点击:311 人次
猫哥有个朋友,七八年前,她有天出去逛街,相中一个商业街的项目,隔了几天就花了200多万入手了两个商铺,位置在北京某火车站附近,人流大,看规划是相当不错的,租金有保证,说是三四年就能回本,买铺子需要找关系,看起来是个蛮好的投资。 本来以为她收租婆的好日子指日可待,谁料到第二年,房还没收规划改了,原来的商品市场没批下来,各方面一顿紧急操作之后,决定要改建成餐饮一条街,业主们想,餐饮也行,房租稳定就好。又隔了几个月,餐饮也没批下来,然后,然后就没有然后了…… 维权、打官司、协商,各种套路都用了,但是就是没啥效果,只好等。、
一般小老百姓遇到这些,那可就是无妄之灾了。不过,掉到类似坑里的人,非常多。 
01 在西安市的南三环外与东仪路的交汇处,有一个西江月小区,名字很有诗意,唐代的教坊曲名,宋代的词牌名,但这个名字诗意的小区却让业主们“糟心透了”,无他,就是因为它至今烂尾。 西江月小区来自于西安市西姜村的城中村改造计划,2005年3月列入西安市城中村改造计划,2007年10月取得《城中村改造方案批复》,2010年11月启动整村拆除,2011年3月启动安置楼建设。 而在安置楼建设的同时,配套的商品房也开始建设了,边建房子,边办手续,边卖房子,用商品房的回款也可以弥补安置房的资金问题,这在在当时是被默许的,“政府主导、市场运作”的原则被贯彻得很充分。 三环边上,而且有名校分校的学区,5000元左右的单价还是吸引了很多购房者,房子卖出去不少。 但是到了2013年底,“未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售”的强监管精神再一次被强调,西安市建委也下发了五证不全的一律停止销售的通知,西江月这种“先上车后补票”的模式就被叫停了。 但是问题随之也就来了。 停售后,开发商的资金链就要经历很大的考验,随后终于资金链断裂,整个项目出现资金短缺,2014年8月开始,整个项目就处在了停工的状态,就更不用提项目后续的配套设施等了,整个项目开始了烂尾。 但是买了房的人呢?就只能等了,“孩子上初一买的房,如今上大一了还没交房”。 也不是没有维权的,市民热线、房管局、建委,轮番下来也没什么结果,在的地方领导留言板上,关于雁塔区的留言中,相当一部分人是在问“西江月的烂尾问题何时解决”,从烂尾之时开始问,一问就问到了2019年。
这几年,地方政府的提醒函、通知、要求是下发了一个又一个,而且也帮开发商接触过几个接盘方,之前说是中国信达陕西分公司来处置这个“房地产不良资产”,现在接触的是中国保利,但是不是所有人都有孙宏斌那样的接盘魄力,想要接下一个烂尾项目,其中的风险颇多,所以,西江月项目至今仍在烂尾。
02 事实上,差不多每个城市都有一些坑爹的盘,猫哥身边不少人都碰上过。 在某四线城市下的县城,新城开发,当地的一家小地产商同时也是纳税大户,拿到了其中一块住宅用地,拿地、盖楼、出售,节奏有条不紊,五证齐全,但是还是出现了问题。 问题出在了房地产公司的实控人身上。 这哥们去了一趟澳门后,迷上了赌博,第一次去澳门就输了一亿,对于这个小房地产公司而言,这个数字差不多可以破产了。但是很神奇的是,老板之后又一次次的去了澳门,又陆续输掉了两亿,那这两亿是从哪里来的呢? 原来,他把在新城开发的全部楼盘都抵押出去了,而此时这些楼盘还在继续卖,当债权人找上门来的时候,购房者才发现,自己买的房子却不是自己的。有人全款,有人交了首付,甚至有人已经开始还贷款了,但是此时由于债务纠纷,这些买了房的人根本办不了房产证。 地方上是没法救助的,而他本人早已跑路。 现在的局面是,债权人拿不到钱,已经住进去的居民也不会搬出去,但是居民办不了房产证,所以交了首付的人就不再还贷款,拒绝再交剩下的钱,银行发了很多律师函也没什么用。 至于房子的产权归属,现在还在纠缠着。 
03 猫哥的一位同学,前几年想在一个三线城市买房,当时两个差不多的项目备选,一个是万科的房子,另一个是当地一个颇具实力的地产商的项目,这个项目的好处是早半年收房,便宜20万,但当时已疯传改公司老板涉案。同学觉得这跟房子没啥关系,贪图20万的便宜就买了。 随后不久,该项目老板被查入狱,资产冻结,别说房产证了,直到现在同学买的些楼还在烂尾中。想把房退了,几经协商,都无果,也只好等。
房产是个大资产,动不动就要把半辈子的奋斗成果扔进去,所以买房也不是只要有钱就可以傻傻买的事情了,开发商的这些问题都是坑:
(1)利用集体所有土地开发的项目,也就是我们通常所说的“小产权房”。
(2)没有经过立项批准的项目。 
(3)没有取得规划审批的项目。 
(4)没有销售许可证又无产权证的房屋。 
(5)未经验收或验收不合格的房屋。 
(6)土地或房屋目前正处于抵押状态的。 
(7)开发商未交纳相关税费的。 
(8)土地、房屋等有关部门查封、限制交易的等等。 买房前,这些基本情况得查查,不然亏钱又糟心。
 04 遇上了怎么办?猫哥看了很多案例,咨询了很多律师和法官,也没什么靠谱的办法,一是协商二是起诉走执行,但有的能解决,有的只能等。
所以,就着身边的这些案例,给大家提个醒: 事反必妖,遇到价格太便宜的房子详细问问。 越是低价越可能是陷阱,等真的交了钱,发现房主不止你一个,那就傻眼了。
还有像法拍房,很多人觉得便宜没占着,其实这里面门道很多。
猫哥亲戚就没做好功课买了套法拍房,可租户一不搬家,二不让涨房租,你起诉走执行,他威胁说要“弄你全家”,司法机关也没辙,真的是买了个麻烦。 
“五证”不全的房子不要买。 房地产的五证是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》,这些证件齐全才意味着开发商可以卖房子。
现在好些了,以前五证不全就开卖是业内的常态,先上车后买票,但很多项目也就出问题了,可能的问题像:
第一,可能烂尾,比如西江月小区。 
第二,可能你的房产证得办很久,或者永远办不下来了。
第三,你可能会被开发商告。 还是在西安,开发商举报自己,然后以签订合同的时候没有预售证为由,将两年前内部认购并交付全款的一些购房者起诉,要求确认合同无效,因为以前认购的时候西安的房价还很低,而现在西安的房价已经翻一番了,如果合同无效,开发商就又多赚很多。 这根本是无妄之灾嘛。 
当下,对中小地产商的房子要谨慎。 现在的房地产市场中,分化是越来越严重的,尤其是在房地产有下行趋势的时候,对各个房地产公司的考验都是很大的,尤其是对资金的考验,而且房地产业算是资金密集型产业,现在比拼的是回款能力、融资能力,对于大的地产商而言,凭借庞大的体量,还是很容易拿到钱的,但是对于中小地产商来讲,并不是那么容易了,资金链就略显脆弱。 
现在,很多中小地产商已经开始显现出压力来了,要么退出房地产主业,要么就破产清算。而对于那些资金链突然断裂的公司而言,烂尾是一个不得不的选择。要是没人接盘,交了款的业主可就麻烦了。
所以,现在买房,也需要多考虑品牌因素,没有把握,就尽量远离吧,千万别掉到坑里再后悔。
(编辑整理:象山房产网

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